RISCHI DELLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE

 

Ennio Alessandro Rossi  Commercialista in Brescia Via Sabotino n.18-A
Piva 02171740174 
Tel: 3336077988 -Fax: 030391220 
studiorossi.ennio@virgilio.it

L'acquisto di una unità immobiliare è un passo importante; spesso vengono investiti risparmi di una vita e di una intera famiglia . L'operazione nasconde rischi (visibili) oggettivi che riguardano lo stato fisico della casa ma anche rischi "invisibili" che afferiscono a requisiti giuridici dell'immobile e allo stato patrimoniale del  soggetto venditore. Sottovalutare gli uni o gli altri, impegnarsi contrattualmente senza aver effettuate preventivamente le opportune verifiche, può dar luogo a gravi danni patrimoniali.

Il ns. studio intende preservare i diritti degli attori della compravendita immobiliare dai rischi elencati nella successiva tendina "RISCHI DA PREVENIRE"  : la nostra prestazione  è  rivolta prevalentemente a : 
Chi
-vuole comperare una casa senza correre rischi (assistenza dalla A alla Z)
Chi-
semplicemente vuole avere una panoramica generale delle problematiche prima di cimentarsi nell'acquisto ( pacchetti  orari da 50 euro, comprese imposte) anche previo un solo incontro  personale o previo un consulto tefonico (vedi paragrafo qui sotto). Un utile incontro personale o telefonico potrebbe avere per oggetto per esempio il seguente quesito: "Abbiamo intenzione di comperare una casa. Quali le cautele da adottare? "
Chi-semplicemente vuole essere aiutato nella redazione del contratto preliminare (es. perfezionamento di accordi  fra privati che intendono compravendere un immobile rintracciato sul web e non sanno bene a chi rivolgersi ) 

L'onorario è comunque concordato anticipatamente con il cliente.  Se necessario, intendendo fare dell'efficienza la nostra forza, siamo disponibili a trasferirici presso la sede del cliente in tempi brevi  anche nei giorni di Sabato o Festivi                      

COMPRARE CASA SENZA AGENZIA

Viviamo in un Paese dove vige il Libero Mercato : ne consegue che il privato ( nella veste di acquirente o in quella di venditore ) nel legittimo diritto di risparmiare il costo di provvigioni, possa arrangiarsi da solo nella ricerca dell’ abitazione o nel rintracciare il possibile compratore. Raggiunto lo scopo, prima di apporre qualsiasi firma, pare opportuno consultare un esperto. Le motivazioni trovano fondamento nella delicatezza che riveste la compravendita immobiliare e sugli effetti dirompenti che potrebbero derivare da una sottovalutazione dei problemi sottostanti

L’articolo 1350 del Codice civile prevede che la contrattazione immobiliare debba obbligatoriamente assumere la forma scritta. Non bisogna dimenticare, dunque, che le condizioni del la proposta di acquisto accettata o del "preliminare” assumono natura obbligatoria per le parti, pena l’inadempienza contrattuale. Molti, imprudentemente ritengono “aggiustabili” davanti al Notaio gli accordi sottoscritti, ma non è così.

Gli accertamenti preliminari afferiscono ad informazioni accessibili presso i Pubblici Registri, e dunque giuridicamente l’acquirente diligente non può ignorali. L’obiettivo prioritario è essere certi che il venditore in difficoltà non ceda alla tentazione di vendere in fretta e furia l’immobile per intascare il ricavato in danno a quei creditori che gli avevano fatto credito confidando di potersi, in caso di inadempienza, rivalere sulla sua proprietà. In tale ipotesi il Giudice revoca la compravendita e riammette il bene nella disponibilità di tutti i creditori, per soddisfarli in proporzione. Se il venditore, alla data della vendita non mostrasse alcuna manifestazione di insolenza, e questa si verificasse dopo l’atto notarile, diverrebbe essenziale , per evitare l’ azione revocatoria, dimostrare la “ buona fede “ tramite la produzione di documenti pubblici prudentemente raccolti prima della firma del preliminare .

D’altro canto il venditore deve verificare bene gli atti e documenti riferibili alla sua proprietà , al fine di essere certo ( al di là dell’indubbia buona fede) che quanto stà trasferendo sia perfettamente in regola e di sua esclusiva proprietà (p.s. verande abusive oppure cantine, soffitte, posti auto, garage condominiali ); Ricordo che per i debiti condominiali, l’acquirente e venditore sono solidamente responsabili. Per prevenire liti è evidente l’opportunità di accertarne l’entità e regolare le rispettive spettanze.

Il regolamento condominiale prevede obblighi a cui l’acquirente si dovrà uniformare: l'impossibilità di tenere animali, il divieto di esercitare una certa attività, limiti nell’uso dei parcheggi e del verde, ecc. sono condizioni che possono risultare sgradite all’acquirente che non ne aveva preso anticipata conoscenza.
La gestione e la vendita di un immobile potrebbero determinare per il venditore oneri fiscali che è bene sappia in anticipo. Eventuali debiti tributari non assolti ricadono sul bene immobile che ne è garanzia. L’acquirente per evitare l’iscrizione di ipoteche potrebbe essere indotto ad anticipare l’esborso di imposte gravanti sul venditore insolvente , salvo sterile rivalsa se questi nel frattempo, si fosse spogliato di ogni proprietà.
A carico dell’ acquirente il Fisco potrebbe presumere che una parte delle somme spese non compensata da un reddito proporzionale,  provenga dal c.d. “ nero” : se il compratore non riuscisse a dimostrare la legittima provenienza del denaro utilizzato per pagare la casa subirebbe un pesante accertamento fiscale ; tale presunzione è opponibile al fisco a certe condizioni da verificare con il consulente.
Altri argomenti da evidenziare nel preliminare attengono alle condizioni oggettive dell’immobile, alla sua regolarità urbanistica, alla uniformità  degli impianti che andrebbero certificati .
In sintesi riteniamo che ogni aspetto vada anticipatamente esplicitato al fine di non dover affrontare cause giudiziarie. Chiarire i diritti reciproci è fondamentale per non litigare; nel dubbio ogni parte legittimamente ed in buona fede potrebbe ritenere che certi oneri competano all’altra: meglio chiarire tutto in anticipo e poi firmare. 

 


CONSULENZE TELEFONCHE A DISTANZA

La consulenza telefonica viene prestata con la cessione di pacchetti orari da 50 euro/ cadauno   comprese imposte secondo il seguente criterio:

1- Il cliente invia un fax o una email sottoponendoci il Suo problema,  oppure  semplicemente   chiedendo di avere delucidazioni generali sulle precauzioni da osservare prima e durante le fasi della compravendita.
 
2-Noi proponiamo un appuntamento telefonico via email . Il cliente conferma o ci propone orari alternativi . Il cliente ci richiamerà al ns. numero 030.3399115 a quell'ora concordata. Avremo avuto  così  il tempo  per documentarci e rispondere compiutamente.

3-Seguirà l'addebito a fine prestazione di 50 euro totali comprese imposte e cassa previdenza con emissione di regolare fattura . 
 
4-Il cliente pagherà a consuntivo  con bonifico bancario indirizzato accreditando il ns. Conto Corrente  che gli indicheremo.

E' evidente che tale metodologia implica fiducia da parte nostra , ma siamo certi che il cliente soddisfatto adempirà regolarmente 

" SOTTO IL MATTONE " LETTURA CONSIGLIATA

L' AVVENTURA DI CERCAR CASA è ben documentata in questo libro in cui l'autore racconta espe- rienze vissute. Si consiglia la lettura della presentazione contenuta nel PDF qui riprodotto

REFERENZE E COLLABORAZIONI GIORNALISTICHE

 

Collaboriamo con Federconsumatori Brescia di cui siamo consulenti ; abbiamo contribuito ad una inchiesta sulle “truffe immobiliari “ con un giornalista del Il Sole 24 ore (vedi inserto del sole 24 ore del 28 febbraio 2009). Abbiamo collaborato e collaboriamo con  articoli a ns. firma con il giornale locale  "Giornale di Brescia"  e per il settimanale nazionale "Salvagente"

 

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