Viviamo in un Paese dove vige il Libero Mercato : ne consegue che il privato ( nella veste di acquirente o in quella di venditore ) nel legittimo diritto di risparmiare il costo di provvigioni, possa arrangiarsi da solo nella ricerca dell’ abitazione o nel rintracciare il possibile compratore. Raggiunto lo scopo, prima di apporre qualsiasi firma, si consiglia consultare questo studio. Le motivazioni trovano fondamento nella delicatezza che riveste la compravendita immobiliare e sugli effetti dirompenti che potrebbero derivare da una sottovalutazione dei problemi sottostanti

L’articolo 1350 del Codice civile prevede che la contrattazione immobiliare debba obbligatoriamente assumere la forma scritta. Non bisogna dimenticare, dunque, che le condizioni della proposta di acquisto accettata o del "preliminare” assumono natura obbligatoria per le parti, pena l’inadempienza contrattuale. Molti, imprudentemente ritengono “aggiustabili” in sede di preliminare o davanti al Notaio gli accordi sottoscritti, ma non è così.

Gli accertamenti preliminari afferiscono ad informazioni accessibili presso i Pubblici Registri, e dunque giuridicamente l’acquirente diligente non può ignorane la conoscenza . L’obiettivo prioritario è essere certi che il venditore in difficoltà non ceda alla tentazione di vendere in fretta e furia l’immobile per intascare il ricavato in danno a quei creditori che gli avevano fatto credito confidando di potersi, in caso di inadempienza, rivalere sulla sua proprietà immobiliare. In tale ipotesi il Giudice revoca la compravendita e riammette il bene nella disponibilità di tutti i creditori, per soddisfarli in proporzione. Se il venditore, alla data della vendita non mostrasse alcuna manifestazione di insolvenza, e questa si verificasse dopo l’atto notarile, sarebbe  essenziale , per evitare l’ azione revocatoria, dimostrare la propria“ buona fede “ tramite la produzione di documenti pubblici prudentemente raccolti ed accantonati prima della firma del preliminare .

Il compratore deve verificare (prima di firmare alcunche') con attenzione gli atti e documenti riferibili alla a proprietà, al fine di essere certo  che quanto si va a trasferire sia perfettamente in regola  e di effettiva proprietà del venditore  

In ambito condominiale occorre saper valutare quanto deliberto in assemblea e quanto previsto nel regolamento : l'impossibilità di tenere animali, il divieto di esercitare una certa attività, limiti nell’uso dei parcheggi e del verde, ecc. sono condizioni che possono riservare sgradite sorprese all’acquirente che non ne aveva preso anticipata conoscenza.

La gestione e la vendita di un immobile potrebbero determinare per il venditore oneri fiscali . Eventuali debiti tributari non assolti ricadono sul bene immobile che ne costituisce garanzia. L’acquirente per evitare l’iscrizione di ipoteche per debiti a lui non riferibili , potrebbe essere indotto ad anticipare l’esborso di imposte gravanti sul venditore insolvente , salvo sterile rivalsa se questi nel frattempo, si fosse spogliato di ogni proprietà.

A carico dell’ acquirente il Fisco potrebbe presumere che una parte delle somme spese non compensata da un reddito proporzionale,  provenga dal c.d. “ nero” : se il compratore non riuscisse a dimostrare la legittima provenienza del denaro utilizzato per pagare la casa subirebbe un pesante accertamento fiscale ; tale presunzione è opponibile al fisco a certe condizioni da verificare con questo studio.

Altri argomenti da evidenziare nel preliminare attengono alle condizioni oggettive dell’immobile, alla sua regolarità urbanistica, alla uniformità  degli impianti che andrebbero certificati .

In sintesi riteniamo che il cliente (avvalendosi di questo studio)  debba soppesare anticipatamente ogni aspetto  rilevante al fine di non dover affrontare costose controversie  giudiziarie se non conseguenze ben più gravi. Evidenziare in anticipo  i diritti reciproci è fondamentale ; nel dubbio ogni parte legittimamente ed in buona fede potrebbe ritenere che certi oneri competano all’altra: meglio chiarire tutto prima di  firmare.