ASSISTENZA PREVENTIVA ACQUIRENTE DI IMMOBILI

ASSISTENZA PREVENTIVA  ACQUIRENTE DI IMMOBILI - SICILIA LOW COST
Ennio  Alessandro  Rossi    Commercialista  
ViaSabotino.n.18/a Brescia  Partita  Iva 02171740174
Cellulare3336077988-Tel.030391220-Fax-0303388985  
Ordine Dott.Commercialisti EC Brescia N. 711A

Il ns. studio intende preservare gli acquirenti della compravendita dagli inconvenienti individuati nel paragrafo "PREVENZIONE RISCHI". A tal fine si propone, se richiesto, di eseguire e coordinare tutti i controlli preventivi in materia civilistica , tecnica, urbanistica e fiscale per una serena e proficua transazione  
  
Formule della nostra prestazione :
 Onorario a tempo   :( 40 euro ogni ora di colloquio anche telefonico ) 
-Chi semplicemente vuole avere una panoramica delle problematiche e delle opportune cautele 
-Chi vuole essere aiutato nella redazione della proposta di acquisto o nella stesura del contratto preliminare 
Come da preventivo  
-Chi desidera essere seguito da inizio a fine transazione . 

PERCHE' DOVREI AVVALERMI PROPRIO DEL VS. STUDIO ?

PERCHE' DOVREI  AVVALERMI  PROPRIO DEL  VS. STUDIO ? - SICILIA LOW COST

 

Possibili obiezioni:  

     MA  L 'AGENZIA NON E' GARANTE DELLA COMPRAVENDITA ?

Non è così l'agenzia deve solo promuovere l'incontro fra domanda e offerta. Deve solo rendere note le cose che sà o che sono facilmente conoscibili. Fuori da questi casi l'agente non ha responsabilità in quanto è solo un intermediario ed il codice non impone Lui di fare accertamenti complessi. L' agente non è un consulente di parte , ma un terzo la cui funzione è quella di indurre le parti a concludere l'affare, situazione che dà Lui la possibilità di lucrare la provvigione, la cui pattuizione è fra l'altro libera  ( solo in caso di silenzio si applica la provvigione secondo gli usi locali e che generalmente  ammonta al 3%)  Per esempio l' agente non ha competenze specifiche in tema di Bilanci , Note integrative , ne ha competenze da Geometra per poter interagire con gli uffici tecnici; nè ha competenze fiscali atte ad ottenere il miglior risparmio di imposta; nè a competenze giuridiche p.es. in tema di donazione o successione etc. 
  
Quali i compiti del mediatore ? : li  traccia la Sentenza del 18-1-2006 n.822 Corte di Cassazione sez.3 civile- Massima: Il mediatore è tenuto a un obbligo di corretta informazione delle parti, che comprende l'obbligo di comunicare le circostanze a lui note o comunque conoscibili, con la comune diligenza che si richiede al mediatore, in quanto figura professionale disciplinata dal codice civile e dalla  legge 39/1989 . Tuttavia, in base alla disciplina codicistica e professionale, non si può ritenere che il mediatore sia tenuto, senza uno specifico incarico ad hoc, al compimento di indagini di natura tecnicogiuridica, quali ad  esempio le visure catastali e ipotecarie, atte ad accertare la libertà dell'immobile da pesi e vincoli.  
  
MA POTREI  RIVOLGERMI  AD UN AVVOCATO
Certamente ma beneficerebbe di una copertura parziale. L'avvocato redigerebbe un contratto formalmente  preciso che sulla carta Le darebbe diritto ad esercitare azioni di rivalsa;  ma in pratica spesso queste azioni (costose anche per la probabile necessità di perizie ) portano a nulla. Si pensi ad un venditore  che dopo la cessione divenga nulla tenente o ad una società (la classica SRL) che dopo aver venduto tutto cessi l'attività e cancella la società al registro imprese . Al di là del buon diritto difficilmente si recuperano i danni. 
Il problema si risolve agendo preventivamente ed evitando di trovarsi nella situazione di eseguire rivalse ; diversamente le buone ragioni e  validi diritti possono rimanere frustrati.
Fra l'altro l'avvocato difficilmente si presterebbe a fare un sopralluogo nel luogo di ubicazione della casa , o presso il  Comune  a verificare la legittimità dei permessi di costruzione e delle varianti successive,  difficilmente si presterebbe a sindacare lo stato degli impianti, a valutare lo stato del  tetto di copertura , a trasferirsi  alla Conservatoria RR immobiliari, al Registro delle Imprese  o negli altri Registri Pubblici la cui consultazione è essenziale per un cauto acquisto ( l'acquirente non può eccepire  l'ignoranza di quanto lì trascritto) . Nè il legale è competente nel valutare i bilanci p.es della impresa costruttrice nè ha conoscenze fiscali per ottenere il maggior risparmio di imposta e le migliori condizioni di pagamento o del mutuo. 
 
MA POTREI RIVOLGERMI  AL NOTAIO
Certamente ma varrebbe quanto sopra. Difficilmente il Notaio si presta a assentarsi dallo studio , vedere la casa , i luoghi circostanti o altre indagini fuori ufficio e fare tutti gli accertamenti nei vari pubblici registri di cui sopra si è detto . ll notaio generalmente si limita a verifiche formali della documentazione anche acquisita telematicamente ed  a recepire le dichiarazioni fatte in sede di rogito  dal venditore  che solo ne assume la responsabilità  ( p.es. in tema di licenze edilizie , Dia, Superdia , condono, prelazioni etc. ). Meglio invece NON  fidarsi delle dichiarazioni del venditore per evitare, dopo il rogito, rivalse costose e spesso improduttive    
 
MA POTREI  AVVALERMI DI  UN GEOMETRA
Certamente ma il geometra non ha competenze giuridiche, fiscali,  legali. Per cui il suo intervento sarebbe parziale e limitato ai soli aspetti tecnici . La sua collaborazione risulterebbe carente sugli altri aspetti in cui non ha competenza e altrettanto importanti . Comunque il ns. studio si avvale di un suo Geometra preparato, serio ed onesto 
 
MA PERCHE' DOVREI RIVOLGERMI  PROPRIO AL VS.  STUDIO ?
Perchè siamo i soli  (con l'ausilio dei nostri tecnici )  a preoccuparci  di  tutelare l'acquirente "a 360 gradi"; siamo i soli che  svolgiamo investigazioni in tutte le direzioni ; siamo gli unici che  "scortiamo" il cliente  fisicamente a visionare l'unità imobiliare  muniti di una check list da spuntare, che  interagiamo per Lui con il  Mediatore, il Notaio, la Banca, l' Amministrazione condominiale , etc. , che  procediamo ad accessi presso il Comune,  presso il Registro Imprese e tutti gli altri Pubblici Registri Coinvolti  per  le opportune preventive verifiche  tecniche, legali, fiscali . Non ci risulta che altri  studi siano organizzati per tutelare  nell'insieme e  sotto tutti i necessari profili  ( e non parzialmente )  il cliente.     
 
 

UN PARTICOLARE RISCHIO IMPONE ATTENZIONE PREVENTIVA : LA DONAZIONE

UN  PARTICOLARE  RISCHIO IMPONE ATTENZIONE PREVENTIVA  : LA DONAZIONE - SICILIA LOW COST
 
La legge ha introdotto un limite di vent'anni dalla donazione, solo trascorso i quali  sono
definitivamente fatti salvi i diritti dei terzi acquirenti dei beni oggetto di donazione, e  re-
stano ferme le ipoteche iscrittesugli stessi(art. 2 del decreto legge 14 marzo 2005, n. 35,
convertito con modificazioni dalla legge 14 maggio 2005, n. 80).
 
Rimane comunque la possibilità di impugnare la donazione, e rimane il divieto dei patti
successori (accordi tra eredi ante decesso) , che vietano  la rinuncia preventiva  all'impu-
gnazione, ma i terzi che acquistano l'immobile  o  iscrivono l'ipoteca possono stare tran-
quilliquando sono passati vent'anni dalla donazione.   Dopo vent'anni , infatti, gli  eredi
legittimi possono rivolgersi solo a chi aveva ricevuto la donazione,che deve a risarcirli in
denaro.
 
Certo, è meglio che niente.   Un termine  slegato dalla  morte del donante, per quanto
lungo,è senz'altro un passo in avanti.  Ma vent'anni  sono davvero tanti,  e tutti sappia-
mo che i problemi si presentano di solito con donazioni molto più recenti.
I vent'anni, inoltre, possono essere prorogati con un atto di opposizione alla donazione
da parte del coniuge o dei parenti in linea retta del donante, che in questo modo si riser-
vano di agire contro tutti i successivi acquirenti dei beni donati anche dopo il ventennio.
Questo atto  di opposizione  deve essere  notificato al  donante  e trascritto nei  registri
immobiliari,e deve essere rinnovato ogni vent'anni.
Gli aventi diritto possono rinunciare all'opposizione, ma attenzione, perché questa rinun-
cia  impedisce di  prolungare  il  termine oltre i vent'anni, ma non può mai consentire di
ridurlo al di sotto di tale durata minima.
La donazione è considerata un anticipo sulla successione, quindi può essere rimessa in discussione.

 

RISCHIO: IL COSTRUTTORE VENDE E POI CANCELLA L'IMPRESA : IMPOSSIBILE RIVALSA

 

La  Cassazione a più riprese  (Cass. civ. Sez. I, 28-08-2006, n. 8618; Cass. civ. Sez. I, 28-08-2006, n. 18618; Cass. civ. Sez. lavoro, 18-09-2007, n. 19347; Cass. civ. Sez. II Sent., 15-10-2008, n. 25192; Cass. civ. Sez. II Sent., 15-10-2008, n. 25192; Cass. civ. Sez. I Sent., 12-12-2008, n. 29242; Cass. civ. Sez. III Sent., 13-11-2009, n. 24037) ha sancito che  la cancellazione dal registro delle imprese produce estinzione della società anche in presenza di crediti insoddisfatti e di rapporti ancora non definiti.

Tale orientamento giurisprudenziale, che sostanzialmente afferma che una società defunta non è più aggredibile, è frutto della interpretazione dell’articolo 2495 del Codice civile, e prevede l' estensione di questo principio anche per le le società di persone, nonostante la prescrizione normativa indichi esclusivamente quelle di capitali e quelle cooperative.

Inoltre, alla norma è stata riconosciuta una funzione “ricognitiva” e quindi portata retroattiva, con applicazione anche alle cancellazioni avvenute prima della riforma del diritto societario, con la sola esclusione dei rapporti esauriti e degli effetti già irreversibilmente verificatisi.

Stando a tale interpretazione della norma, sarebbe inammissibile qualsiasi azione giudiziaria proposta nei confronti di un soggetto cancellato dal registro delle imprese, in quanto entità inesistente.

RISCHIO: VIZI COSTRUTTIVI POST ROGITO

RISCHIO: VIZI COSTRUTTIVI  POST ROGITO - SICILIA LOW COST

E' la vera piaga che infesta i Tribunali Italiani. Un acquirente su due dopo il rogito ravvisa vizi costruttivi talvolta gravi non individuati per inesperienza alla consegna. Bisognerebbe prevenire il problema già in sede di preliminare e, imporre o negoziare una polizza indennizzante valevole post rogito,  approfondita con il proprio esperto (evitando quelle " preconfezionate"  proposte da assicurazioni e costruttori e che valgono niente). Se la ditta cessa e si estingue, addio ad ogni speranza (su questa questione vedi box di approfondimento qui sopra)   

Al fine di garantirsi dai vizi e difetti delle opere eseguite dall’appaltatore sul fabbricato condominiale, occorre — prima di procedere al saldo di quanto dovuto — attenersi al contratto di appalto in essere ed eseguire una verifica, prima della consegna delle opere, sottoscrivendo un verbale di consegna, con la descrizione dei vizi e difetti palesi riscontrati. Dispone, infatti, l’articolo 1665 del codice civile: «il committente, prima di ricevere la consegna, ha diritto di verificare l’opera compiuta. La verifica deve essere fatta dal committente appena l’appaltatore lo mette in condizione di poterla eseguire. Se, nonostante l’invito fattogli dall’appaltatore, il committente tralascia di procedere alla verifica senza giusti motivi, ovvero non ne comunica il risultato entro un breve termine, l’opera si considera accettata. Se il committente riceve senza riserve la consegna dell’opera, questa si considera accettata ancorché non si sia proceduto alla verifica. Salvo diversa pattuizione o uso contrario, l’appaltatore ha diritto al pagamento del corrispettivo quando l’opera è accettata dal committente».Per la garanzia dei vizi e difetti occulti dell’opera, valgono le disposizioni di cui all’articolo 1667 del codice civile, se si tratta di vizi e difetti non gravi. Si deve invece ricorrere alla garanzia decennale, di cui all’articolo 1669 del codice civile, se si tratta di gravi vizi e difetti, che possano provocare rovina o pericolo di rovina dello stabile. Può anche essere richiesta una polizza assicurativa per i vizi postumi, particolarmente se quest’ultima non sia stata richiesta preventivamente, in sede di stipula del contratto di appalto

 

Vedi in allegato 753 lettere denuncianti vizi dell'immobile riscontrati post rogito

vizi 753 reclami vizi 753 reclami [1.038 Kb]