La forte domanda spinge anche le truffe- Il  sole 24 ore del 24-2-2007--Maurizio Cannone

Pare che non ci sia speranza. Comprare casa è e rimarrà un passo rischioso. In agguato ogni tipo di truffatori che mettono in atto stratagemmi vecchi e nuovi. Questo almeno guardando alle ultime operazioni condotte dalla Guardia di Finanza e dai Carabinieri. Sempre più spesso sono gli agenti immobiliari, veri o sedicenti, a subire la tentazione dei facili guadagni. Come nel caso di Como dove un'agenzia che aveva scelto come sede la centralissima piazza Cavour ha lasciato con un palmo di naso due compratori per lo stesso appartamento. Entrambi hanno versato gli anticipi, per un totale di 150mila euro, ma non sono mai riusciti a firmare il rogito. Stessa operazione fatta nel torinese, a Moncalieri. Qui un sedicente agente immobiliare, riuscito a vendere a due persone l'appartamento in cui abitavano in affitto i propri genitori. - Anche in questo caso i malcapitati, e un poco ingenui, hanno perso i rispettivi anticipi per un totale di 20mila euro. 

ALBA ADRIATICA - Vendevano appartamenti e garage attraverso società destinate al fallimento per eludere le richieste avanzate dai creditori. La truffa è stata scoperta dalla Guardia di Finanza di Teramo. In particolare, nel mirino delle fiamme gialle sono finite una serie di operazioni commerciali che hanno riguardato le cessioni di due strutture immobiliari composte da 32 unità abitative, cantine, box e posti auto situate ad Alba Adriatica.-Gli investigatori, al termine di un'approfondita attività d'indagine condotte in diverse località per cospicue compravendite immobili-ari, alcune delle quali abilmente simulate, hanno scoperto un'attività illecita molto articolata, ideata da una regia occulta, in base al quale si procedeva alla vendita di beni di rilevante valore economico attra-verso società vicine al fallimento per eludere la massa dei creditori--La Procura di Teramo, sulla base degli elementi raccolti, ha avanzato l'accusa di bancarotta e insolvenza fraudolenta e di truffa a carico di sei persone, che avrebbero distratto il patrimonio ed occultato i ricavi delle società fallite--.Gli immobili oggetto delle compra-vendite sono stati sequestrati, per un valore complessivo di circa 5 milioni di euro--Tre gli arrestati, quattro persone ai domiciliari fra Marche e Abruzzo. Grazie a documenti falsi la banda acquistava immobili offrendo come garanzia mutui fittizi. La mente della banda è la sedicente Eva Soave, in realtà una truffatrice

ACQUISTO DA IMPRESA COSTRUTTRICE.

Come si alimenta la truffa se l’aspirante acquirente non esige venga applicata la legge 210/2004-     Fallimento immobiliare: la truffa di Massarosa- Stessi appartamenti venduti a più persone e fideiussioni non valide-

Settanta famiglie travolte dalla crisi finanziaria dell’impresa edile.

Massarosa è un piccolo centro di 20mila abitanti in provincia di Lucca, uno di quei paesi dove le persone si conoscono. tra di loro e le informazioni circolano col passa-parola-  
Negli ultimi anni però questo metodo informale per conoscere le cose non ha funzionato e settanta famiglie sono rimaste scottate da uno dei più dannosi tra gli ultimi fallimenti immobiliari.  Persone che hanno pagato degli appartamenti in costruzione e hanno perso tutto: sia i soldi versati che la casa
"Era uno dei più grossi costruttori della zona - racconta Giuseppe Ardito, che rappresenta tutte le vittime - e mi fidavo di lui, perché tutti me ne parlavano bene.  Anche un direttore di banca mi aveva detto che con lui i soldi erano al sicuro".  Così nel 2006 Ardito non solo ha accettato il compromesso per comprarsi una villetta per sé, ma ha anche firmato il preliminare per l'acquisto di un altro appartamento per il suocero.
La consegna doveva avvenire all’inizio del 2007, periodo in cui, invece, iniziano i problemi.  "I lavori nel cantiere - ricorda Ardito - della mia villetta si sono fermati, c'è anche stato un pignoramento.  Ho fatto delle indagini e ho scoperto che c'erano molte persone che erano state truffate da lui".  Truffate perché l’impresa edile faceva dei doppi contratti, ovvero vendeva la stessa casa a più persone: "La casa di mio suocero - conferma - è stata venduta ad altre due persone, tra le quali un rifornitore a cui doveva dei soldi.  In pratica ora sono in tre con lo stesso contratto in mano"
Come al solito a peggiorare la situazione arriva, puntuale, il falli-mento dell'impresa, dichiarato dal Tribunale di Lucca nell'aprile del 2008.  A quel punto Oldrini, sia per la sua casa che per quella del suocero, aveva versato in tutto 250mila euro.  Pensa di essere al sicuro, perché aveva richiesto la fideiussione, che, come prevede il D.Lgs 122/05, doveva tutelare i soldi versati all’impresa poi fallita.  Invece arriva la seconda doccia fredda: l'impresa edile aveva stipulato la fideiussione con un intermediario finanziario che non rispetta i criteri della legge citata, e che non risarcisce gli acquirenti.
Alla fine, quindi, le vittime di questo fallimento immobiliare si sono ritrovati beffate tre volte: ditta fallita, doppi contratti e fideiussioni non valide.  Persone che hanno perso soldi e visto svanire il sogno della casa, e sanno che difficilmente riavranno indietro qualcosa. La conclusione di Ardito non lascia spazio all’ottimismo: "Siamo in tanti a essere travolti, proveremo a fare un concordato con il curatore, ma dovremmo coprire anche i nove milioni di debito dell'impresa con le banche. E poi - prosegue - risolvere il problema dei doppi contratti, perché alla fine ci sono 70 famiglie che si contendono 58 case.  Temo che non riusciremo a risolvere la situazione. Se siamo fortunati tra molti anni ci restituiscono il dieci per cento di quanto abbiamo perso"

Ora quindi le case dell'impresa fallita, già in parte pagate da sfortunati acquirenti, sono in mano al curatore fallimentare e molto probabilmente saranno vendute all'asta.

Sandro Foschi (05-12-2008)

VENDE PER SEI VOLTE LO STESSO ALLOGGIO

TORINO 28 settembre 2007

Prima la separazione, poi le difficoltà della sua attività e infine lo sfratto. Per questa sera di eventi sfortunati una donna qualunque, una 37enne incensurata, si è trasformata in truffatrice vendendo per almeno sei volte l’appartamento in cui vive in affitto, per questo è stata arrestata dai carabinieri della compagnia di Torino Mirafiori e dopo il suo fermo altre tre persone si sono presentate in caserma dicendo di aver subito lo stesso raggiro.

A far scoprire la truffa sono stati due amici che si sono ritrovati a parlare dell’affare immobiliare che entrambi stavano concludendo, l’acquisto di un alloggio nel quartiere Santa Rita per soli 120 mila euro, per il quale uno dei due aveva già dato la caparra. Quando ha sentito l’amico che stava per andare a visionare l’appartamento il giovane gli ha raccontato di aver già firmato lui il contratto versando un acconto sul prezzo dell’immobile e quindi i due ragazzi hanno capito che si trattava di un raggiro e si sono presentati dalla donna dicendole di aver scoperto il suo “trucco”. I due giovani l’hanno denunciata ai carabinieri che hanno scoperto che dal mese di maggio aveva truffato almeno sei persone. Tanti, infatti, sono stati i contratti già firmati, con caparre per oltre 62 mila euro, trovati nell’appartamento della donna insieme ad un’altra ventina di moduli prestampati pronti per essere compilati. Secondo quanto accertato dai militari la signora metteva in vendita l’alloggio dal quale era stata sfrattata compilando  "regolarì contratti " facendosi consegnare caparre tra i 5 e i 12 mila euro e dando a sua volta al cliente false visure catastali realizzate da lei al computer


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Le norme lasciano diversi «buchi» che permettono, ad esempio, la duplicazione dei Contratti di Vendita di immobili L’articolo sottoriprodotto fedelmente a firma Notaio Angelo Busani di Parma è stato pubblicato il 25 maggio 2009 su Il Sole 24 ore . L’articolo conferma la sostanza del nostro dettagliato articolo rintracciabile con i motori di ricerca sotto la voce "Truffe e imbrogli nella compravendita immobiliare " da noi per primi pubblicato in data 31.01.2008 su www.proprietaricasa.org

La crisi economica che stiamo vivendo ha notevoli impatti nel mondo del real estate: e non solo sotto il profilo della recessione in cui versa il mercato dei beni immobili, ma anche sotto il profilo della sicurezza del traffico immobiliare. Basti pensare che ogni anno si effettuano circa 1,5 milioni di transazioni per rendersi conto di come quest'ultimo tema – sempre tenuto vivo dall'attenzione degli addetti ai lavori (e che il legislatore ha cercato di recepire con tentativi di riforma) anche in epoche di mercato florido – oggi presenta una particolare emergenza: le condizioni in cui può trovarsi il venditore, infatti, sono più a rischio e possono impattare pesantemente nella sfera dell'acquirente, che potrebbe perdere, in tutto o in parte, il prezzo impiegato per effettuare l'acquisto. Quando a vendere è un'impresa, l'acquirente corre il rischio del fallimento del venditore: la possibilità di perdere il bene acquistato e tutto il denaro che si è speso è alta sia se il default avviene prima del rogito, sia se si verifica quando è già stipulato il contratto definitivo. I rischi però non mancano anche quando a vendere è un soggetto non imprenditore, specie in un periodo, come l'attuale, nel quale l'indebitamento personale può essere pesante e difficile da gestire. Senza arrivare al caso – patologico – della vendita del medesimo bene a due soggetti diversi, si pensi ad esempio alla vendita dell'immobile ipotecato o dell'immobile per il quale sia stata trascritta una domanda giudiziale nei registri immobiliari, quand'anche non un sequestro, un pignoramento o un altro tipo di vincolo. E si pensi anche al caso in cui questi eventi accadano nell'imminenza della stipula del contratto definitivo oppure immediatamente dopo la firma, ma prima che il contratto venga trascritto nei registri immobiliari. Come prima si è detto, il legislatore in alcuni casi ha cercato di dar seguito alle istanze provenienti dai professionisti del real estate nel senso di realizzare un sistema di maggior sicurezza, specie nel caso in cui sono le imprese a vendere e cioè quando vi può essere asimmetria informativa e quindi un netto divario di forza contrattuale tra i contraenti. Ad esempio, si pensi – oltre alle nuove norme sui fallimenti – alle disposizioni in tema di informazioni dovute all'acquirente di immobile con la formula della cosiddetta multiproprietà, dapprima contenute nel decreto legislativo 497 del 9 novembre 1998 e ora negli articoli 69 e seguenti del Codice del consumo (il decreto legislativo 206 del 6 settembre 2005); oppure alle norme sulla trascrizione del contratto preliminare e a quelle sulle garanzie dovute all'acquirente di immobili in corso di costruzione (sulle quali si vedano gli altri articoli contenuti in questa stessa pagina). Anche il legislatore fiscale ha cercato di dare una mano: introducendo la normativa sul cosiddetto "prezzo-valore", vale a dire il principio in base al quale la base imponibile per il calcolo delle imposte dovute dalla persona fisica che acquista un appartamento con un contratto non imponibile a Iva è data non dal prezzo dichiarato nel contratto ma dalla rendita catastale moltiplicata per determinati coefficienti di aggiornamento: l'introduzione di questa disciplina ha infatti annullato, almeno in quest'ambito contrattuale, la prassi, prima diffusissima, di effettuare pagamenti "in nero" e tutte le conseguenze negative che da questi comportamenti potevano derivare sotto il profilo civilistico (si pensi solo al caso delle possibili crisi nei rapporti tra i contraenti e alla conseguente difficoltà dell'acquirente di provare l'effettivo esborso compiuto a favore del venditore). Tuttavia il mercato immobiliare non può ancora oggi dirsi sicuro: né per quanto riguarda l'acquisto delle case "sulla carta", ovvero in costruzione per le quali occorrerebbe individuare più stringenti garanzie a tutela dell'acquirente , né in relazione all'ultima fase della compravendita. 



 

Con la sentenza n. 21045 la Suprema Corte di Cassazione (Sezioni Unite Civili) ha stabilito che, in caso di fallimento del venditore (o sottoposizione dello stesso ad altre procedure concorsuali) il credito ipotecario in ordine di tempo trascritto prima, prevale sul privilegio vantabile dal promissario acquirente che abbia trascritto il preliminare presso un notaio, ai sensi dell’ 2645 bis del codice civile . Pertanto, verificandosi il dissesto e il conseguente fallimento, le somme incassate dalla vendita del complesso immobiliare (oggetto di finanziamento bancario e di conseguente ipoteca) prima andranno utilizzate per soddisfare il creditore ipotecario (la Banca) e solo dopo se c’è capienza, verrà soddisfatto il credito privilegiato oggetto di trascrizione ex 2645 bis.

Cercheremo di spiegarci meglio. In genere un promissario acquirente (intelligente e cauto) dopo aver definito gli accordi esige che il preliminare venga steso e firmato presso un Notaio. Il professionista trascrive l’atto in un pubblico registro ( Conservatoria Registri Immobiliari); da quel momento i terzi sono informati che sul bene esiste “un privilegio” a carico dell’aspirante acquirente . Così facendo questi riteneva fino ad ieri di essere a posto, tranquillo: se nel periodo intercorrente fra preliminare e rogito , il venditore fosse fallito o avesse cercato di piazzare l’immobile ad altri o posto in atto qualche altra manovra occulta, il privilegio trascritto gli avrebbe riservato condizioni di massima tutela. Fino a ieri parte rilevante della Giurisprudenza riteneva che verificandosi il dissesto, il primo a beneficiare del ricavato fosse il promissario acquirente, ovviamente se titolare del privilegio suddetto. Dalla data della sentenza 21045/09 del 1 ottobre 09 non è piu’ così : la prima a essere pagata sarà la banca che su quel bene avesse iscritto un’ ipoteca, poi se restano fondi sufficienti verrà soddisfatto “il privilegiato” (…ironia dei termini).

In conclusione il consiglio: si continui a trascrivere il preliminare presso un notaio, ma preventivamente si proceda ad indagini approfondite tese a stabilire il profilo e lo stato patrimoniale del venditore , sia in ordine ad “indizi “ ( ha sofferto protesti? ha sempre pagato le cartelle esattoriali ? gode di un buon credito bancario? è intestatario di altri immobili o è nulla tenete ? conduce una vita sobria o dispendiosa ? ), sia attingendo a fonti documentali dirette (visure camerali, bilanci, note integrative, ipoteche etc.). Le informazioni raccolte (congiuntamente a quelle “oggettive” sul bene da assumere presso gli uffici tecnici del Comune) possono dare “ lo spessore” del soggetto con il quale ci si sta rapportando , valutare il grado di rischio dell’operazione, regolarsi di conseguenza. Ovviamente per molti di questi accertamenti occorre esigere dal venditore una autorizzazione esplicita. Diversamente (vedi legge sulla privacy) si và a cozzare contro rifiuti .

Se invece Il promissario acquirente non volesse accollarsi alcuna tribolazione e volesse schivare ogni problema non gli rimane che pretendere una ben formulata fideiussione bancaria escutibile “ a prima richiesta “ rilasciata dalla banca del venditore, valevole dalla data del preliminare e scadente dopo un anno dal rogito ( n.d.A in preliminare ed in atto notarileda indicare sempre il Giusto Prezzo). Così facendo si ovvia a qualsiasi fastidio, anche quello dato dalle azioni revocatorie fallimentari.